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論壇現場 除海報外，本文圖片均為澎湃新聞記者 賴鑫琳 圖
2017年9月28日，澎湃新聞·城市論壇第一期在上海優在集舉行，此次城市論壇的主題為《發展住房租賃市場背景下的上海思路》，來自政府部門、研究機構、高校及企業的專傢學者各抒己見，共同探討瞭在城市存量發展的背景下，上海將如何發展住房租賃市場。並從政府管理與市場參與的視角，討論瞭住房租賃市場的不同參與主體各自面臨哪些機遇和挑戰。
活動海報 澎湃新聞 劉箏 制圖
去年5月起，國務院提出瞭一系列發展住房租賃市場的政策措施，明確瞭發展住房租賃市場的定位，即房子是用來住的，不是用來炒的，要把加快培育發展住房租賃市場，建立租購並舉的住房體系，作為促進房地產市場平穩健康發展的一項長效機制和重要制度。
上海市房管局房地產市場監管處副處長劉紀來
上海市房管局房地產市場監管處副處長劉紀來介紹道，上海從去年開始，對本市住房租賃市場做瞭廣泛和深入的調研。根據數據測算，上海2400多萬常住人口中，約有40%的人口通過租房居住。目前，上海住房租賃市場的供應體系還不夠完善，主要體現在：一是公租房供不應求。上海的公租房不設戶籍和收入線，從2010年起，本市共建設籌措15萬套公租房，10萬多套已投入使用，入住近20萬人。但公租房實物房源籌措困難，中心城區房源供不應求的矛盾日益突出。二是適合中低收入人群租住的藍領公寓短缺。三是適合青年職工租住的、規范的市場化出租房源不足。與此同時，住房租賃相關的法律法規體系還不健全，對於保障租賃當事人的合法權益，還缺少足夠的法規支撐。
針對上述問題，本著知行合一的原則，上海市出臺瞭《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》。健全住房租賃制度，加大租賃權益保護力度。堅持以企業為主體和市場化運作，加快推進供給側結構性改革，大幅增加租賃住房建設供應，滿足多層次的住房租賃需求。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場體系。
該實施建議包含五部分的具體措施：一是充分保障租賃當事人合法權益。二是加快建立住房租賃平臺。三是加大租賃住房供應。四是大力培育租賃市場供應主體。五是加強住房租賃監管。
租購同權需厘清
上海市房地產科學研究院副院長嚴榮
之前，“租購同權”曾引發大量的討論，上海市房地產科學研究院副院長嚴榮認為，租購同權是一個偽問題。因為住房和公共服務之間沒有直接的關系。國際經驗已經表明，把過多的公共服務賦予住房，就無法制定住房政策。隻有把住房歸住房，公共服務歸公共服務，各就各位，住房市場才能更健康的發展。所以，不能把公共服務再加到租賃這個脆弱的體系中。
那麼，上海將如何保障租賃當事人的合法權益呢？劉紀來指出，充分保障租賃當事人合法權益將通過落實公共服務政策、依法保護承租人穩定居住權、落實稅收優惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施實現。
上海財經大學人文學院經濟社會學系講師孫哲
上海財經大學人文學院經濟社會學系講師孫哲認為，就租戶權而言，要厘清現有法律法規中關於租戶權的賦予與執行，如優先購房權、買賣不破租賃等最基本的法律保障。但一般人都不瞭解“買賣不破租賃”，以為房東要賣房子瞭，租客就必須要搬出來。
孫哲進一步指出，租戶權的落地還可以依靠“租房擔保人”這一制度設計。租戶不穩定很大程度上是因為沒有第三方擔保人的機制。其實上海公租房的實踐中，就發揮瞭工作單位的擔保功能。除瞭工作單位，社會團體同樣可以為租戶進行擔保。“租房擔保人”既能保證租賃關系的穩定性，又能夠在租賃糾紛時形成緩沖帶。
社會如何參與
對於上海近期出臺的住房租賃的相關政策，嚴榮提出瞭一些預防性的建議。他認為，當前發展住房租賃市場的過程中，隻有政府和市場，沒有社會的參與。隨著政府的參與，原本存在的大量的小業主出租的住房極有可能受到沖擊。如果小業主無法指望用房租緩解貸款壓力，可能就不願維護房屋和鄰裡關系瞭。社會很有可能就從租賃住房市場中消失瞭。那麼，社會要如何參與呢？
嚴榮舉出瞭美國由政府參與、私人主導的供給端低收入傢庭住房建設的稅收抵免計劃（The Low-Income Housing Tax Credit，LIHTC），用免稅額度吸引社會資本投資建設低收入住房，美國有80%的低收入租賃房是通過這個體系運作的。但這個體系的運作需要兩個前提，一個是要有較健全的個人所得稅系統，還有一個是要有較成熟的資本市場。
同濟大學建築與城市規劃學院副教授劉剛
同濟大學建築與城市規劃學院副教授劉剛也提出瞭適合上海的社會參與機會。 他認為，石庫門是一個好機會。在上海城市更新的過程中，如何在保護中心城區文化遺產和上海城市特色的同時，不與民眾的生活空間（石庫門裡弄）產生對立。劉剛提出瞭一種新路徑，就是把舊改保護和混合產權的住房發展結合起來。
他指出，石庫門具有優越的區位，如果把石庫門裡弄的保護與租賃住房發展相結合，會解決上海的很多城市問題。比如，可以解決一些職住不平衡的問題，也能提高中心城空間使用的效率，又符合上海的人才政策引導，是體現上海水平的好機會。
萬科上海區域副總經理、萬科集團總規劃師付志強
萬科上海區域副總經理、萬科集團總規劃師付志強曾在日本生活多年，參與過日本租賃住宅——公團的項目建設，2007年回國到萬科工作。付志強認為，萬科同時經營持有型房地產和銷售型房地產，這是房地產企業在經營上的平衡方式。而社會也一樣，也要有銷售型住宅和租賃型住宅的平衡。
付志強指出，日本從1960年代起發展住宅公團，共建造瞭76萬套租賃住宅，成為日本租賃市場的重要基石。日本的住宅公團拿瞭國傢的低息貸款，屬於非營利機構，就不能去市場上競爭。他認為，中國最難解決的住房租賃市場是夾心層，而解決夾心層的住房問題，需要一些社會性和公益性的機構來操作，比如類似日本公團的非營利或少營利機構，通過政策上的優惠，為社會做貢獻。
住房租賃企業面臨的困境
上海市出臺的《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》提出瞭大力培育租賃市場供應主體。劉紀來指出，根據數據測算，上海的機構化住房租賃企業經營的代理經租房源大概在30萬套（間）的規模，主要包括分散式公寓和集中式公寓兩類。
集中式公寓發展中遇到的主要問題是，缺乏建設標準和消防安全審驗的標準。分散式公寓，也就是代理經租，也有兩個痛點：一是二房東的惡意競爭，由於二房東不繳稅，經營靈活且盈利高，正規企業很難與之競爭；二是沒有清晰的業態分類，以前很難按照規定享受稅收優惠，同時在辦理租賃合同登記備案等方面也會遇到一些障礙。
魔方生活服務集團公關關系部總監舒蘭蘭
魔方生活服務集團公關關系部總監舒蘭蘭介紹瞭魔方發展面臨的困難。首先是物業來源的困境，魔方的物業渠道主要以長期租賃為主，租期為10-20年，租下來後按使用功能進行改造裝修，分割成小戶型後在市場上出租。魔方的物業屬性有商業、工業和辦公，但以商業為主，因為商業有居住用途的經營類型，如酒店。在沒有相關審批和相應法規標準的條件下，按酒店標準去申報是租賃企業解決經營問題的一個方法。
魔方面臨的另一個困難是消防法規的缺失，在消防安全標準方面，住宅和經營場所是完全不同的標準。長租公寓應該按照什麼標準呢？舒蘭蘭認為，長租公寓介於住宅和酒店之間，它的定位和標準還需要進一步的探討和明確。就目前的政策而言，從營業執照辦理到消防申報，都隻能朝酒店和賓旅館業的方向去操作。對此，劉紀來指出，按照國傢相關部委的規定，此次實施意見對於長租公寓的經營類別作瞭明確，住房租賃企業申請工商登記時，經營范圍統一規范為住房租賃經營。
雖然有瞭明確的經營類別，但租賃企業仍然關心土地用途變更的問題，上海出臺的《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》中提到，允許商業辦公在符合規劃要求的條件下改建為租賃住房。那麼，改建後土地用途是否要變更？ 舒蘭蘭認為，如果轉變用途為租賃住房，也僅允許作為租賃，而不用於其他用途或銷售，在這點上產權方業主依然需要專業租賃運營機構。
孫哲認為，上海的公租房模式是非常有遠見的，一開始就成立租賃公司，用市場化辦福利是獨特的上海模式。既然上海的公租房管理公司已經承擔瞭一些代理經租的功能，未來能否與市場的“代理經租”公司的培育相結合，打通市場和保障之間的壁壘？
集中式的租賃住房對生活有何影響
目前，可以明確的是，機構化和規模化的住房租賃企業將得到大力扶持。那麼未來的住房租賃體系的建設還需要註意哪些問題呢？
付志強認為，租賃住房市場的發展要從立法開始。歐洲、美國、日本的租賃住房市場制度各有各的特色，比較適合中國的方式，可能是歐洲和日本的結合。
付志強指出，一定要設立單獨的機構，突破現有的國土局、規劃局、消防局等部門的限制，制定新的規范。他舉瞭日本城市更新再生法的案例，日本很多城市更新的項目因為這個法才能做下來，否則很難通過既有的法規。這個法的重要特點就是提案制，即提出一個方案，在方案中陳述具體如何操作，能給城市多少貢獻，希望得到怎樣的回報。隻要專門委員會通過，就可以實施。付志強認為，租賃也一樣，需要獨立的機構和獨立的規則。
孫哲認為，上海可以借鑒其他“全球城市”對租戶文化尊重與保護，使開放有活力的租戶文化成為上海打造卓越全球城市的加分項。此外，也可以將“老上海租房文化”傳統與“創客文化”相結合，調動上海的租房青年融入上海創新進取的時代過程。
如果租賃市場發展起來瞭，會對未來的城市規劃帶來什麼影響？如果未來出現大規模的集中式租賃住房，會對社區和承租者的生活產生什麼影響呢？
嚴榮認為，一方面，租賃會成為一種生活方式，吸引很多年輕人，提供豐富的社交活動和公共服務；另一方面，租賃可能需要更多的短期的配套需求，需要考慮如何既滿足承租方的生活需求，但又要避免資源的浪費。
如果在不久的將來，租房成為更多人便利的選擇，那麼，對承租戶個人生活方式會有怎樣的影響呢？若時間久瞭，是否會影響人們對婚姻的選擇，由於租房生活的便利，人們更願意單身。嚴榮指出，目前的研究樣本太少，時間也太短，還需要再做一些實證的研究和分析。
不可否認，隨著住房租賃時代的來臨，城市的面貌將發生新的變化。而這些變化的最終結果將取決於政府、市場和社會的共同協作。
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