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2017-7-12點擊：171來源:國際金融報
原來如此！原來如比！原來還有這種操作……
好吧，市場都低估瞭大佬們的智慧！生意原來可以這樣子做，股價也可以這樣子炒……
7月11日，融創中國公告瞭以632億元收購萬達資產的一些細節。
▲資料來源：融創中國公告
其中一個細節，把前一天還在替融創“操心”資金鏈問題的人都驚呆瞭：王健林“賣身”前，準備先支援孫宏斌近300個“小目標”，即萬達將給融創一筆高達296億元的三年期委托貸款，約等於13個文旅城的收購價格。……
受此消息刺激，11日上午9時，融創中國股價早盤上漲10.81%，盤中一度漲至16.92港元，截至收盤，融創中國股價大漲13.65%，報收16.82港元，市值大漲78.84億港元，達656.5億港元。
昨天還有人吐槽融創“市值不到600億港元，卻敢拿600多億元人民幣買買買”，結果今天發現，融創根本不需要一次性拿出這些資金，自己真是被大佬狠狠打臉……
好吧，我們都是事後諸葛亮瞭，都馬後炮瞭，不過，我們還是可以賞析一下大佬們是如何把玩市場的。
四步收購：最後萬達自己給自己296億
雙方昨日敲定的這項“大手筆”交易是：萬達旗下13個文旅項目91%的股權及債務和76傢酒店，以總作價631.7億元賣給融創，其中，13個文旅項目代價295.75億元，76傢酒店代價335.95億元。
對於這筆不菲的交易金額，大傢要問瞭：融創的錢從哪兒來？融創收購萬達資產意欲何為？今日的公告則一並回答瞭這兩個問題。
▲資料來源：融創中國公告
融創先披露瞭此次交易的支付方式：
框架協議簽署當日，融創房地產向萬達商業支付25億元作為定金；
2017年7月31日或之前，萬達配合融創完成對目標項目公司和目標酒店資產的盡職調查，雙方簽署正式協議。協議簽署後3日內，融創房地產累計支付至合作事項總價款的20%，即126.34億元，這是第二筆付款；
正式協議簽署後，萬達開始準備轉讓過戶前所需的手續，融創推動盡快取得股東在其股東大會的審批，並在90天內支付轉讓價款累計至335.95億元，這是第三筆付款；
收到第三筆付款後5個工作日，萬達通過指定銀行向融創發放貸款296億元，融創收到該貸款後2日內，向萬達支付剩餘295.75億元，這是第四筆付款。
可以看出，王健林給瞭孫宏斌一個非常寬裕的付款期限和付款條件。去除中間的轉手環節，實際上，在最後的第四步，是萬達自己給自己295.75億元。
孫宏斌：我用老王的300億買他的資產，牛不牛？
盡管外界質疑孫宏斌瘋瞭，但融創中國股價的瘋狂上漲表明，資本市場對於孫宏斌的這次收購，說瞭句OK。
我們來回顧一下問題的本質：孫宏斌為什麼不顧代價要買萬達項目？
一位業內人士對《國際金融報》記者表示，融創這次收購非常劃算，可以說“賺大瞭”。
該人士舉例稱，就拿萬達的76傢酒店來說，合計建築面積324.9萬平方米，代價335.95億，100%股權。相當於約1萬元/平方米，比絕大部分城市住宅還便宜！
與此同時，萬達指定銀行借貸給融創296億元，利率為4.75%。“這個價格也非常劃算，實際上市場上開發商已很難拿到貸款瞭，296億元等於13個文旅城的收購價格。”上述人士分析，實際上是萬達全額貸款給融創去收購自己的13個文旅城，融創被占用的資金隻有收購酒店的336億元。
王健林：我貸款給老孫買我的不良資產，妙不妙？
這麼大便宜給孫宏斌占瞭，王首富傻瞭嗎？
至少目前來看，王健林出售萬達城的行為，與他之前的宏偉計劃是相矛盾。
今年初，王健林在萬達工作報告中還聲稱，到2025年，萬達要在全球開業25傢萬達城，其中海外6傢，建成繼迪斯尼、環球影城、海洋公園之後全球第四大文旅品牌；上個月，萬達剛剛宣佈進軍巴厘島的海外計劃，還宣佈瞭在廣東惠州投資800億建萬達文旅城的計劃。
如此高調地突進和勇退，卻幾乎發生在同一時段，其中到底發生瞭什麼？
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“可以看得出，萬達此次也是急於拋售資產換取流動性，才讓融創得到瞭一個好的機會，且價格如此低廉。”該人士強調。
“萬達之所以主動貸款給融創，或有兩方面考慮。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，第一是此次收購金額較大，目的是為瞭讓整個資產包可以一次性交割；第二是由於此類項目標的較大，通過萬達主動性貸款，相當於為資產轉讓提供瞭擔保，即融創收購此類項目實際上也承擔瞭對萬達的一部分債務責任。
萬達的資金之謎一直為大傢所樂道。
2016年萬達商業從H股退市前最後一份年中報顯示：萬達商業目前的資產總值約為6947億元，負債總額約5047億元，負債率高達72.6%。這麼高的負債率，一旦資金鏈斷裂就會出現大麻煩。
有觀點認為，萬達在獲得631.7億元的資金後，將直接使得其負債率下降5%，財務狀況看起來就更“穩健”瞭。
不過，外界將萬達出售之舉更多與商業地產回歸A股扯上關系。目前，萬達商業的IPO進程是“已反饋”，而能在年底之前成功上A，對萬達來說，無疑是大好事。
▲資料來源：證監會網站
在嚴躍進看來，萬達所以把自己喜歡的板塊轉讓給融創，很重要的一個原因，就是回A股上市之路太不暢通。
“在香港市場私有化以後，遲遲不能在A股上市，也在一定程度上加劇瞭萬達的資金風險，負債率越來越高。”嚴躍進分析，在這樣的情況下，隻能做出忍痛割愛的行為。
除此之外，“去地產化”也是王健林一直以來的想法。事實上，萬達近幾年也一直試圖這麼做。目前除13個萬達城外，萬達旗下約2/3的萬達廣場均已進入輕資產化。
“被迫”的共識：房地產現有玩法不行瞭
有觀點認為，王健林、孫宏斌兩位地產“大佬”可謂英雄所見略同。
他們可能先後都意識到，中國的房地產不能再按照原來的瘋狂玩法繼續玩下去瞭，必須改變現狀，改變的方式就是大舉進入文旅產業，以文旅聯動地產。
略有不同的是，在文旅產業的大擴張中，萬達走的是先重後輕的資產擴張路子；而融創則是輕重並舉，一手收購樂視網(30.68 停牌,診股)，一手收購萬達文旅項目，然後再實施文旅產業的大整合，包括輕重資產整合、線上線下整合、文旅和地產的整合。
相關人士預計，融創此次買入萬達的13個文旅項台中註冊商標費用目後，長線大盤項目增多，業績增長或更可持續。
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